Na uplatnenie výdavkov sú dve možnosti, treba si prepočítať, ktorá je výhodnejšia.

Zisk z prenájmu bytu musíte zdaniť

Aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti musíte zdaniť a odviesť daň štátu. Ak ste teda za zdaňovacie obdobie mali okrem príjmov zo závislej činnosti alebo napríklad zo živnosti aj niečo z prenájmu vášho bytu alebo domu, na daňovom priznaní typu B musíte priznať aj to. Zdaniť však nemusíte celý príjem z prenájmu. Zákon o dani z príjmov dovoľuje určitú časť oslobodiť od dane, a to do výšky 25 650 korún. Zdaňuje sa teda len to, čo prekročí túto sumu. Aj to sa však ešte "očistí“ o výdavky napríklad za energie.

Čo sa viac oplatí
Pri uplatňovaní si výdavkov sa môžete rozhodnúť pre dva spôsoby, a to uplatnenie si paušálnych výdavkov vo výške 40 % alebo skutočných výdavkov. "Paušálne výdavky si môže uplatniť len daňovník, ktorý nie je platiteľom DPH, alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia. Pri uplatňovaní paušálnych výdavkov je daňovník povinný viesť evidenciu o príjmoch v časovom slede,“ upozorňuje odborníčka na dane spoločnosti Deloitte Slovensko Ľubica Dumitrescu.

Paušálne výdavky sa pritom nevypočítajú ako 40 % zo sumy príjmov, ale až zo sumy, ktorú znížime o časť oslobodenú od dane.

Ak si daňovník neuplatňuje paušálne výdavky, môže si uplatniť skutočne vynaložené výdavky. "Pri tomto spôsobe je daňovník povinný počas celého zdaňovacieho obdobia viesť evidenciu o príjmoch a výdavkoch v časovom slede, hmotnom a nehmotnom majetku, ktorý je možné odpisovať, a o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch,“ dodáva Dumitrescu. To znamená zjednodušene asi toľko, že výdavky na byt musíte vedieť zdokladovať.

Pri uplatnení tohto spôsobu sa musia však v daňovom priznaní vypisovať výdavky upravené o koeficient, ktorý vzniká tak, že vydelíme "očistené“ príjmy skutočnými príjmami.

Aký postup uplatnenia výdavkov si daňovník vyberie, závisí len od neho. Ak však daňovník platí celý rok DPH, nemôže si uplatniť paušálnu sadzbu. Ktorý spôsob je výhodnejší, si musí daňovník prepočítať sám. Zákon prenajímateľovi nezakazuje každoročne meniť spôsob uplatňovania výdavkov, môže však vzniknúť určité obmedzenie. "V prípade prechodu z preukázateľne vynaložených výdavkov na paušálne je daňovník povinný upraviť základ dane za predchádzajúce zdaňovacie obdobie. Tu vzniká riziko podania dodatočného daňového priznania,“ upozorňuje Dumitrescu.

Na spôsob výberu výdavkov pri prenájme nehnuteľností u živnostníkov nemá vplyv skutočnosť, či si výdavky z podnikania uplatňuje paušálne, alebo nie.

Manželia majú výhodu
Určitú výhodu pri prenajímaní nehnuteľnosti majú manželia. Musí však ísť o nehnuteľnosť spadajúcu do ich bezpodielového spoluvlastníctva. "Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, zahŕňajú sa do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, pokiaľ sa nedohodnú inak. Rovnako sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky,“ vysvetľuje odborníčka na dane. Manželia si teda môžu rozdeliť príjem z prenájmu na polovicu, alebo napríklad v pomere 40 : 60. Závisí to od toho, ako sa dohodnú, a čo sa im viac oplatí. V rovnakom pomere potom rozdeľujú aj výdavky. Pomer rozdelenia príjmov a výdavkov môžu každoročne meniť. Výhodou je, že každý z manželov si môže uplatniť sumu oslobodenú od platenia dane, a to vo výške 25 650 korún. Keby si príjmy uplatňoval len jeden z manželov, môže si nezdaniteľnú časť uplatniť len on.

Pri podávaní daňového priznania typu B za rok 2008 musíte vyplniť tlačivo platné na rok 2007 (na spodnej časti prvej strany tlačiva s označením MF SR č.097167/2007). Keďže tlačivo sa vydávalo ešte minulý rok, nájdete na strane 3 v časti o príjmoch z prenájmu vo vysvetlivkách príklad, kde je chyba - príjem z prenájmu oslobodený od dane je uvedený vo výške 24 900 korún, čo však platilo pre rok 2007. Za vlaňajšok je to už spomínaných 25 650 korún.

Príklady výpočtu dane z prenájmu nehnuteľnosti manželov

1. Manželia, obaja poberatelia starobného dôchodku, prenajímali v roku 2008 byt. Príjem z neho mali 120 000 korún. Prenajímanú nehnuteľnosť majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V súlade so zákonom o dani z príjmov si môžu príjem z prenájmu rozdeliť, rozhodli sa pre rozdelenie na polovicu. Každý z nich má tak príjem z prenájmu 60 000 korún. U každého z manželov možno dosiahnutý príjem oslobodiť od dane do výšky 25 650 korún. Celkový zdaniteľný príjem na každého z manželov je teda 34 350 korún, z toho vyplýva, že ani jeden nemá povinnosť podať daňové priznanie, pretože zdaniteľný príjem nedosiahol sumu 49 248 korún, a teda ani zdaňovať príjem z prenájmu.

2. Manželia prenajímajú byt, za rok 2008 z neho mali príjem 200 000 korún. Manžel mal príjmy zo závislej činnosti. Pri vypĺňaní daňového priznania zistil, že spolu z príjmom z prenájmu dosiahol jeho základ dane viac ako 513 000 korún. To by pre neho znamenalo, že nemá nárok na celú nezdaniteľnú časť na daňovníka vo výške 98 496 korún a musel by ju krátiť, čím by určitú časť musel vrátiť daňovému úradu. Aby sa teda vyhol "milionárskej dani“, príjem z prenájmu si rozdelili s manželkou a podali daňové priznanie typu B obaja.

3. Manželia vlani prenajímali niekoľko mesiacov garsónku. Ich príjem z prenájmu dosiahol 51 000 korún. Daň však v tomto prípade platiť nemusia. Zákon im totiž umožňuje pri prenajímaní nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov rozdeliť si príjmy aj výdavky medzi oboch. Ak v tomto prípade rozdelia príjmy na polovicu, je to 25 500 korún. Každý z nich si môže uplatniť sumu, ktorá sa pri prenájme nezdaňuje, a to 25 650 korún. To znamená, že každý z nich dosiahol príjem z prenájmu nižší, ako je nárok na oslobodenie od dane, nemusia preto z prenájmu zaplatiť daň.

Prečítajte si aj:
Prenájom bytu musíte ohlásiť na daňovom úrade

Skutočnosť, že prenajímate nehnuteľnosť a máte z nej príjem, musíte ohlásiť na príslušnom daňovom úrade. Táto povinnosť vznikla v septembri 2007 novelou zákona o správe daní a poplatkov. Na jej základe sa fyzická osoba prenajímajúca nehnuteľnosť musí do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajala, registrovať na daňovom úrade.

Celý článok >>

Najnovšie príspevky

Nie je vložená žiadna reakcia (názor).