Radíme: Ako reklamovať ročné vyúčtovanie za dom a byt

Vyúčtovanie za rok 2011 by mali vlastníci alebo nájomcovia dostať do konca tohto mesiaca. Poradíme vám, ako riešiť spory a reklamácie plynúce z ročného vyúčtovania.

Vyúčtovanie za rok 2011 musí správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov v zmysle zákona o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z. z. povinne zabezpečiť a doručiť vlastníkom bytov a NP alebo nájomcom bytov najneskôr do 31. mája 2012.

Podrobné a prehľadné vyúčtovanie musí obsahovať všetky údaje za dom a za jednotlivé byty. Pre rozúčtovanie tepla na vykurovanie a ohrev teplej vody sú Vyhláškou URSO č. 630/2005 Z. z. v platnom znení stanovené údaje, ktoré musí vyúčtovanie obsahovať, zvlášť za objekt rozpočítavania a zvlášť pre konečného spotrebiteľa.

Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia (teda služby spojené s užívaním bytu ) sa musí zohľadniť aj miera využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a NP v dome.

Súčasťou vyúčtovania zálohových platieb je položkovité vyúčtovanie fondu údržby a opráv v členení jednotlivých príjmov , výdajov a zostatku fondu opráv, ktorý je počiatočným príjmom fondu v nasledujúcom roku. Túto povinnosť si splnia len niektorí správcovia.

Správu o svojej činnosti ( § 7b a 8a ZoVB ) za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu, predkladá správca alebo spoločenstvo:

  • Spolu s vyúčtovaním do 31.5.

Aj v prípade, že v konkrétnej zmluve o výkone správy je uvedené, že túto povinnosť si správca splní v inom termíne, je takéto dojednanie v rozpore so zákonom, pretože každý správca bol povinný dodatkom takúto zmluvu upraviť a teda vlastník má právo vyžadovať splnenie tejto povinnosti v zákonnom termíne. (§ 8 a ods. 2 )

Obsahom správy musí byť finančné hospodárenie s prostriedkami domu, rozpis príjmov a výdavkov, spôsob tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv, spôsob a výška úhrad za plnenia, stav spoločných časti a spoločných zariadení domu, čo je nevyhnutné pri rozhodovaní vlastníkov o výške tvorby fondu opráv v nasledujúcomroku, odsúhlasenie opráv, ďalej by takáto správa mala obsahovať informáciu o splácaní úveru, v prípade jeho existencie. Nemožno v nasledujúcom roku odsúhlasiť viac opráv, ako máme reálne prostriedkov vo fonde opráv , na rozdiel od platenia formou záloh za poskytované plnenia, kde výška záloh je určená odhadom, najčastejšie podľa spotreby a vyúčtovania v predchádzajúcom roku.

Kde môže vlastník bytu, NP, ročné vyúčtovanie reklamovať?

  • V prvom rade u toho, kto vyúčtovanie vyhotovil (správca, predseda a rada spoločenstva).
  • Pri nespokojnosti s vybavenou reklamáciou je potrebné obrátiť sa  na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI), ktorá kontroluje podnikateľské subjekty vykonávajúce správu domu alebo správcov. Ostatné služby, okrem ceny tepla, elektriny, plynu (ÚRSO a SEI ), ale len v prípade ak medzi vlastníkom bytu a správcom domu je uzatvorená zmluva o výkone správy.
  • SOI nekontroluje : spoločenstvá vlastníkov bytov (kontroluje ich rada SVB )
  • Bytové družstvá, ak ide o družstevné byty (kontroluje ich kontrolná komisia družstva)

Vo vyúčtovaní musí byť uvedená lehota do ktorej vlastník môže vyúčtovanie reklamovať, spravidla je to 30 dní od doručenia, lehota na reklamáciu môže byť uvedená aj v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve. Finančné plnenie možno súdnou cestou vymáhať do troch rokov.

Ak medzi vlastníkom bytu a správcom, alebo spoločenstvom nedôjde k dohode o spôsobe riešenia reklamácie, o spore môže rozhodnúť vecne príslušný súd.

Aké sú možné spory a reklamácie plynúce z ročného vyúčtovania?

1. nedodržanie odsúhlasených pravidiel a spôsobu rozúčtovania nákladov na byt, osoby, spoluvlastnícky podiel a pod.

2. vysoký koeficient spotreby teplej alebo studenej vody

3. nesprávne údaje z PRVN a koeficient rozpočítavania

4. nesprávne uvedený počet osôb v byte

5. nesprávna výmera bytu pre výpočet FO, vykurovania

6. nesprávny údaj podielu vykurovania spoločných priestorov

7. nezapočítane zálohové platby

8. nesprávne vypočítané zmluvné pokuty, úroky z omeškania

9. nevyúčtovaná základná zložka bytom a NP s individuálnym vykurovaním

10. nesprávne aplikované koeficienty polohy bytu a pod.

Porušením povinností pri správe majetku vlastníkov a jeho prípadným zneužitím môže dôjsť aj k trestnoprávnej zodpovednosti a naplneniu skutkovej podstaty trestného činu, t.j. porušenie povinnosti pri správe cudzieho majetku. Túto skutočnosť, ak ju majú vlastníci zdokumentovanú, môžu riešiť v zmysle Trestného zákona.

Konkrétne reklamácie z praxe:

  • Vlastník reklamoval spotrebu studenej vody fakturovanú na základe údajov z merača, ktorý nebol po 6 rokoch ciachovaný. Reklamácia bola úspešná.
  • Vlastník reklamoval rozúčtovanie nákladov spojených s užívaním výťahu, teda elektrinu aj keď výťah nepoužíva lebo má prízemný byt. Reklamácia bola úspešná.
  • Vlastník reklamoval počet osôb v byte na základe čoho mal zvýšený náklad na upratovanie a výťah. Písomne o to žiadal správcu ešte začiatkom roka, správca zmenu zabudol evidovať. Reklamácia bola úspešná.
  • Vlastník reklamoval koeficient studenej vody 3,79, ktorý nastal únikom vody z poškodeného rozvodu od fakturačného merača. Správca reklamáciu neuznal. Riešenie súdnou cestou, kde súd musí rozhodnúť, či správca si splnil zákonnú povinnosť pri správe a včas riešil odstránenie poruchy.
  • Do spoluvlastníckeho podielu mal vlastník započítanú aj plochu pivnice, ktorú nevlastnil. Výpočet mesačnej tvorby fondu opráv bol teda nesprávny. Reklamácia bola úspešná.
  • Vlastník bytu riešil podaním na SEI reklamáciu účtovanej spotreby teplej vody, kde vlastníci na zhromaždení rozhodli v rozpore so zákonom, že spotreba bude účtovaná podľa odpočtov meračov v byte bez rozdelenia na základnú a spotrebnú zložku. Reklamácia bola úspešná + SEI vyrubila vlastníkom sankciu za porušenie zákona. Sankcia bola rozpočítaná medzi vlastníkov, nakoľko pri rozhodnutí zamietli a nerešpektovali upozornenie predsedu.

Tieto a desiatky ďalších otázok vlastníkov, pri usmernení ako postupovať pri reklamácii a jej úspešnosti konzultuje so Združením správcov a užívateľov nehnuteľností

Najnovšie príspevky

Nie je vložená žiadna reakcia (názor).